Servitudes

Qu’est-ce qu’une servitude ?

La servitude est une charge imposée à un bien immobilier pour l’usage ou l’utilité d’un autre bien immobilier.

Il existe de nombreuses servitudes : de vue, de passage, de construction, de canalisation, etc.

Certaines servitudes sont d’origine conventionnelle : elles résultent d’un accord entre deux propriétaires. D’autres sont d’origine légale : par exemple, le propriétaire d’un fonds enclavé bénéficie automatiquement d’une servitude de passage sur l’un des fonds contigus au sien.

Mon voisin bénéficie d’une servitude de passage sur mon terrain. Puis-je installer un portail à l’entrée de mon terrain ?

Oui, car vous conservez le droit de vous clore à condition de ne pas rendre la servitude plus incommode ou à condition de ne pas en diminuer l’usage.

La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 23 juin 2016 qu’était donc possible l’installation d’un portail automatisé, dont le voisin disposait de la télécommande. Par ailleurs, un bouton étant également situé sur l’un des piliers du portail, les visiteurs peuvent accéder à la propriété sans causer de gêne supplémentaire.

Je souhaite créer une ouverture et poser une fenêtre sur l’une des façades de ma maison qui me donnera une vue sur la propriété voisine. En ai-je le droit ?

Si la propriété voisine est contigüe à la vôtre, il faut qu’il y ait une distance minimale de 1,90m entre votre ouverture et le fonds voisin dans le cas d’une vue directe (ou droite), c’est-à-dire lorsque vous pouvez voir la propriété voisine sans vous pencher. En cas de vue oblique (ou indirecte), c’est-à-dire lorsque vous devez vous pencher pour voir la propriété voisine, la distance est ramenée à 60 centimètres.

Pour la Cour de cassation, il n’y a aucune distance à respecter lorsque les deux fonds ne sont pas contigus. Ainsi, si une voie publique s’interpose entre les deux propriétés, même si la distance est insignifiante, il n’y a aucune distance à respecter pour créer une vue.

Ainsi, si deux propriétés sont séparées par 50 centimètres de distance, vous pouvez créer une vue droite en limite de votre propriété alors que vous ne le pourriez pas si les fonds étaient contigus.

Qui doit entretenir une servitude de passage ?

En principe, l’entretien doit être assumé par celui à qui bénéficie la servitude. Toutefois, si le passage est également utilisé par le propriétaire du fonds servant (celui sur lequel s’exerce la servitude), les frais seront partagés.