• Sébastien KLAINBERG-BROUSSE

Bail d'habitation: Les droits du locataire

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Vous êtes locataire ou vous êtes propriétaire et vous louez votre logement, vous avez des droits, mais également des obligations.


Cette première partie est consacrée aux obligations du locataire, prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1728 et suivants du code civil.


Ainsi, le locataire a l’obligation :


- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et, la jurisprudence rajoute « sans pouvoir se prévaloir, pour refuser le paiement des loyers échus, de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires » (Cass. civ. 3, 21-11-1973, n° 72-13222).


En effet, le paiement du loyer est une obligation fondamentale du locataire et la suspension du paiement du loyer n’est possible qu’en cas d’impossibilité totale d’user des lieux loués.

C’est le cas d’un logement devenu insalubre du fait d’une humidité importante (CA Douai, 3e ch., 10 janv. 2002) ; ou lorsque le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance (Cass.3e chambre civile, 16 février 2000, n° 08-12435).


L’arrêt du paiement des loyers peut également être justifié lorsque l’occupation du logement est devenue dangereuse, par exemple à cause d’une installation électrique défectueuse entrainant des risques d’incendies (CA Lyon, 8e ch., 5 déc. 2006, n° 04/08049).


En revanche, un simple désordre esthétique ne peut justifier l’arrêt du paiement des loyers, le logement étant toujours habitable (CA Paris, 3e ch., 9 oct. 2014, n° 13/06037).


Enfin, le locataire doit également payer les charges locatives récupérables à condition que le bailleur en justifie (Cass. civ. 3, 09-06-2015, n° 14-15.444, F-D)


- D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;


Ainsi, par exemple, des injures écrites réitérées peuvent constituer, à elles-seules, un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation judiciaire du bail (Civ. 3ème, 3 juin 1992).


De même, le locataire (ou la personne dont il répond) qui cause aux autres locataires de l’immeuble des troubles persistants excédant les inconvénients anormaux du voisinage, encourt la résiliation du bail (CA Paris, 12 décembre 2006, JurisData n° 2006-321165).


Ou encore, le preneur qui manque « gravement à ses obligations dans la mesure où il a fait preuve d'un comportement agressif et menaçant à l'origine d'un climat d'insécurité perturbant profondément la vie des occupants de la copropriété, au point qu'un grand nombre d'entre eux ont signé une pétition, encourt la résiliation du bail » (CA Dijon, 29 janvier 2008, N° JurisData 2008-355075).


La résiliation du bail est encore encourue en cas d’insultes et de menaces aux occupants de l’immeuble et au personnel du bailleur. (CA Paris 8 décembre 2009 n° JurisData 2009-020641).


La jurisprudence n’hésite pas à sanctionner le locataire qui ne jouit pas de son logement en bon père de famille, notamment lorsque l’appartement est envahi de détritus et propage des odeurs pestilentielles (CA Paris, 23 février 2012, JurisData n°2012-003648).


De même lorsque les artisans mandatés par le bailleur ne peuvent pas intervenir compte tenu de l’odeur nauséabonde (CA Bordeaux, 14 décembre 2009, JurisData n°2009-020196).


Par ailleurs, l’article 1735 du Code civil dispose que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.»


Ainsi, la responsabilité du locataire est engagée alors même qu’il n’a pas participé aux faits délictueux, dès lors qu’il est personnellement responsable des personnes vivant sous son toit (CA Colmar, 19 février 1990, JurisData n° 1990-046256).


A titre d’exemple, la jurisprudence considère que le concubin compte parmi les personnes dont le locataire doit répondre (CA Toulouse, 23 mai 2006, JurisData n° 2006-315805).


- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;


Les dégradations et pertes seront appréciées par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, étant précisé qu’en application de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »


Enfin, le locataire ne sera pas tenu des dégradations et pertes résultant de la vétusté. Par exemple, le locataire n’est pas tenu de la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après 14 années d’occupation (Civ. 3ème, 17 octobre 1990, Bull.civ III, n°188).


- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.


La liste des réparations qui pèsent sur le locataire est fixée, de manière non exhaustive, par le décret n°87-712 du 26 août 1987.


- De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ;

A défaut de cet accord, le bailleur peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;


- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.


L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. »


Passé ce délai d’un mois, le bailleur pourra saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance.


Précisons que le Tribunal ne peut accorder aucun délai au locataire pour qu’il exécute son

obligation (CA Bordeaux, 15 juin 2004, JurisData n° 2004-249339).


Il en résulte que l'attestation d'assurance, même avec effet rétroactif, produite postérieurement à l'expiration du délai, n'est pas susceptible de faire échec à l'application de la clause résolutoire. (CA Agen, 2 mai 2000, JurisData n° 2000-115913).

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